http://www.englishabc.net

刚刚过去的9月，万科度过了自己35岁的生日 。1984年在改革开放的浪潮之中 ！王石创办深圳现代科教仪器展销中心 ，这就是万科最早的主体。当时还挂靠在深圳特发集团名下  ！35年后的今天 ，万科已经成长为中国房地产行业健康发展的典范  。各项指标长期领先领跑 ！是当之无愧的排头兵，

日前在新中国成立70周年之际  ，证券时报“壮丽70年 行业排头兵”大型系列采访活动走进万科  。证券时报社长、总编辑何伟一行与万科集团董事会主席郁亮进行了一场深度对话！

万科诞生于改革开放前沿的深圳 ，与特区共成长  。

1984年9月21日  ，深圳现代科教仪器展销中心正式成立  。王石任总经理！在此之前王石在深圳主要做的事是“倒卖”玉米  ，展销中心的业务模式与之相似。收取内地企业的定金后向港商订货 ！货到深圳后买方付清余款提货  ，展销中心收到款之后再付给供货商。可以这么理解  ！展销中心是一家跨境贸易公司 ，它的出现有其特定的历史背景。1988年在几经更名之后！展销中心才正式确定“深圳万科企业股份有限公司”的名字，

也是在1988年，万科通过参加深圳的土地拍卖。进入了房地产市场！当时的深圳非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。当年11月万科以2000万元的天价竞得深圳威登别墅地块！楼面地价高过了周围住宅平均售价，一个月后万科又以勇猛之势夺得深圳天景地块。至此万科才成立房地产经营部！算是正式进军了房地产行业 ，

早期的万科实施的是多元化和跨地域经营战略，实现了极速的扩张 。也因野蛮生长带来了诸多问题 ！那时的万科业务涵盖商贸、影视广告、工业制造、房地产、股权投资等领域，营收迅速增长。但资源过度分散 ！抗风险能力较弱 ，1993年开始  。万科确立了专业化发展道路 ！方向是房地产，直到21世纪初。万科才逐渐完成其它业务的剥离  ！成为一家专业的房地产开发企业，

没有成功的企业，只有时代的企业 。进入房地产市场30年 ！受益于时代的发展、改革的红利、城镇化进程的加速以及自身稳健的经营  ，万科取得了引人注目的成就。

以万科上市以来的数据分析：营业收入方面 ，1991年为4.23亿元。2018年达到2976.79亿元  ！增长了704倍 ，复合增长率约27%；净利润方面  。1991年为2614万元 ！2018年达到337.73亿元 ，增长了1292倍 。复合增长率约30%！2019年上半年 ，万科营业收入1393.2亿元。净利润118.42亿元！均同比增长了约30% ，继续保持了稳健的增速。万科还有一项纪录  ！上市以来从未亏损 ，是所有A股公司中持续盈利年限最长的 。

在2000年左右，福布斯还评选万科为最佳小型企业 。仅仅10余年后的2016年！万科就入围了《财富》世界500强，排在第356位。之后万科连续4年上榜！2019年的排名已经升至254位  ，在销售规模上 。万科也长期占据行业龙头地位 ！2018年度实现合约销售超6000亿元  ，今年前9个月这一数字达到4756亿元。

如今的万科房地产开发业务进入国内70余个重点城市  ，在其中近20个城市中市场排名第一  。约40个城市中排名前三 ！除房地产开发业务外，万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元。成长为新的BG（事业集团）；租赁住宅业务覆盖35个城市 ！累积开业约9万间 ，开业6个月及以上项目的平均出租率超过90%；以印力集团作为平台  。商业开发与经营业务管理面积超过1350万平方米！购物中心整体出租率约97%；物流仓储业务进驻44个城市  ，可租赁物业的建筑面积约1000万平方米 。行业第一此外万科的业务版图还包括冰雪度假、教育、养老等！

今年7月30日，中共中央政治局召开会议 。要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ！落实房地产长效管理机制  ，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”其中“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为首次出现 ！引发业内广泛讨论 ，悲观情绪开始蔓延。

“730会议告诉我们  ，中央建立长效机制的决心坚定不移。并会加快落实 ！”郁亮对证券时报记者表示，“这意味着行业长期发展的政策环境是稳定的。不会大起大落！”郁亮还对证券时报记者表示，万科不存在侥幸心理。稳定的政策预期有利于行业健康发展 ！这对企业是件好事，

安徽粮油经营许可证

 。

“政策稳定的一个明显好处是，企业做市场预测、做发展规划更加容易  。”郁亮如是举例 ！

其实在去年下半年至今年上半年，万科对待行业都是最谨慎的那一个。去年9月份万科在秋季例会现场打出“活下去”字样；今年初！郁亮在万科2019年度目标与行动沟通会正式提出“收敛聚焦，提升巩固基本盘” 。3月底万科在披露的2018年年度报告开篇的《致股东》中！强调行业当前仍处于白银时代 ，即便刚刚过去的一年各项指标（销售面积、销售金额、投资、开工等）几乎都创出了历史新高 。这封《致股东》行文具有明显的郁亮风格  ！他在这里强调行业的机遇与挑战，郁亮认为市场单边快速上涨的时代已经结束  。行业整体快速扩张的时代也已过去！现在面对的是一个更多变、更细腻、竞争更激烈且需要更高技术含量的时代，

高歌猛进之时提示风险 ，陷入悲观之际传递信心  。这一切源自万科对行业清醒的认识 ！

郁亮对证券时报记者分析了房地产行业长期、中期、近期所面临的影响因素 ，郁亮说长期来看对包括房地产在内的各行各业影响最大的是人口问题。郁亮列举了一组数字：我国的90后、00后（当前9岁～29岁的人）比70后、80后（当前30岁～49岁的人）少了8200万人！且2018年新出生1523万人  ，比2017年少了200万人。郁亮对此深感忧虑！客户将越来越稀缺，且要求越来越高。

中期影响因素，包括前文提及的政策环境。预期是稳定的！但是行业如何演变面对高度的不确定性，郁亮对证券时报记者表示。中国经济与世界经济高度融合、相互影响！在全球负利率时代下，市场以及资产价格走势等都是难以确定的问题。而短期内对房地产行业产生较大影响是市场因素 ！比如上海、深圳等地甲级写字楼空置率提高  ，郁亮认为短期来看市场压力较大 。

但行业还是有机会的，郁亮对此充满信心 。“行业仍存在不平衡、不充分的问题  ！其中包含发展机遇” ，郁亮举例说中央提出“租购并举”  。与“购”相比“租”是短板！这就是不平衡；而不充分也表现在很多方面，包括当前客户的很多需求还没有被满足  。

面对未来的不确定性 ，万科的做法是苦练基本功。“就好比运动员  ！之前知道要跑马拉松，可以针对性训练 。现在却不知道未来需要长跑还是短跑 ！”郁亮对证券时报记者表示，“怎样才能应对不同的项目？第一 。心肺功能好也就是发动机要好！要快能快、要慢能慢；第二要练好核心力量，这样怎么跑都不会太差  。万科当前在做业务梳理和组织重建！就是希望通过‘减脂、增肌、活血’等举措 ，拥有一个更健康的身体。”

在万科位于深圳市中心办公地的一楼挂着8个字  ，“大道当然 合伙奋斗”。郁亮对证券时报记者表示 ！“过去几年万科经历股权事件团队依然稳定，公司业绩持续向好。靠的就是事业合伙人制度  ！”

共识、共创、共担、共享 ，是万科事业合伙人制度的精髓 。

“职业经理人制度存在一些短板”，郁亮说“老板投资企业之后要对所有结果承担责任 。包括亏钱；而为老板打工的职业经理人则不会亏钱！顶多没有奖金，”郁亮认为纯粹的职业经理人与老板之间缺少了连接的东西 。二者共创、共享 ！却没有共担

万科对事业合伙人强调的是劣后担当 ，“首先要有共识。然后是共创不创造什么都没有！”郁亮向证券时报记者介绍，“接下来要能共担责任和风险 。最后才是共享  ！”例如万科为公司内部每个跟投项目都设置了基础回报率 ，超出的部分才能参与分配。

与投资者共担，亦是事业合伙人制度的应有之义  。“万科之前业绩很好  ！但股价比较低  ，股东对公司有意见 。”郁亮对证券时报记者表示！“现在通过事业合伙人集体持股 ，我们和投资者一样。股价下跌也要承担损失 ！”郁亮强调事业合伙人制度最核心的维度就是引入共担精神 ，“万科的事业合伙人制度并不是一项福利制度。它是一把双刃剑  ！不仅是激励更是约束”

壮丽70年 行业排头兵丨万科35年净利增长1300倍，铸就资本市场活..._安徽粮油经营许可证

。

9月中旬万科发布集团全体邮件，任命了集团首批GP（核心合伙人）成员。9月底万科召开的2019年秋季例会上！主要的参与者即是这批GP，人数并不多万科今年秋季例会的主题是“组织塑型  。健康发展”《万科周刊》将此次例会与2014年的春季例会相提并论  ！正是那次会议的主题板上写着五个大字“事业合伙人” ，

“今天的集团GP是万科最核心的力量”，郁亮说“如果GP成员相互之间不认识、不了解、缺乏沟通 。万科很难成为一个整体组织 ！”为了更好地与GP交流，他直接拉了个微信工作群 。邀请所有GP加入  ！

福建粮油经营许可证

，

万科塑型开始  ，则将总部原有的10余个部门变为三大中心。精简组织层级 ！明确合理人员结构  ，为员工创造更多复合发展机会 。2019年基于“收敛聚焦 ！巩固提升基本盘”的要求，以打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标  。万科全面推进组织重建与事人匹配工作 ！这一切都建立在万科在过往事业合伙人制度实践探索成果的基础之上，

“万科是资本市场活化石”，谈及与资本市场的关系。郁亮充满感激！“没有资本市场，就没有万科的今天 。”

曾经做过董秘的郁亮也有一个小小的遗憾 ，万科从来没有办过上市仪式。他半开玩笑的说要找机会补上 ！“有个问题困扰我  ，万科是几时上市的？照理说历史很清楚。”郁亮将问题抛给证券时报记者！“1988年万科发股票就有柜台交易，1990年底深交所才成立。那你说我们是什么时候上市的呢？”！

1986年深圳推行国营企业股份化试点，之后王石力排众议。推进公司改制事宜！1988年11月  ，在经历诸多波折之后  。万科的股份化改造方案终于被批准！1988年12月6日  ，万科召开了第一次发起股东会议。通过《公司章程》等决议 ！同年12月27日 ，万科在《深圳特区报》刊登招股通函。这一次公开发售股票！万科募集了社会资金2800万元，主要投向了工业生产、进出口贸易和房地产开发。公司资产及经营规模迅速扩大！

1990年12月，深交所成立1991年1月29日。万科的股票正式在深交所挂牌交易！上市以来万科涨幅不俗 ，论赚钱效应在A股排名前列。万科还坚持每年分红！是A股上市公司中持续现金分红年限最长的 ，累积金额达到573.6亿元。远超累积股权融资额（261亿元） ！

“万科从资本市场拿了260多亿元，但现金分红了570多亿元。好像是万科做得贡献更大 ！”郁亮对证券时报记者表示，“但回过头来看 。如果没有过去多年拿的260多亿  ！会有万科的今天吗？不会，”

1993年4月 ，万科顺利完成B股的发行。筹措资金4.5亿港元！这对万科的发展起到了至关重要的作用 ，现在提及此事  。郁亮仍难掩激动 ！“这是很大一笔钱，救了我们的命。”因为在1993年6月！国家开始宏观调控 ，财政货币政策适度缩紧 。房地产行业遭遇寒流  ！万科在此之前获得上述资金 ，使其顺利度过行业寒冬 。也正是靠着这笔钱 ！万科在房地产市场攻城略地 ，实施跨地域战略 。获得了发展优势！

王石曾说发行B股不仅让万科获得资金 ，还让公司从国际成熟投资人的角度来审视业务架构是否合理。当年万科业务遍及13个行业 ！各个板块都在赚钱，然而承销B股的香港渣打（亚洲）有限公司时任副董事宁志翔明确提出疑问。万科的主营业务是什么？这一问题令当时的王石极为尴尬！也直接促进了万科后续向专业化的转型，

2006年万科非公开发行A股募集资金42亿元  ，投向北京、上海、厦门、武汉等地8个房地产开发项目。2007年万科公开增发A股募集资金100亿元！投向了广州、杭州、上海、南京等地11个房地产开发项目 ，当时的房地产行业在宏观调控下陷入低迷  。即将到来的2008年降至冰点！万科再一次通过资本市场获得了宝贵的、充足的资金  ，2014年万科B股转H股顺利完成 。“这其实很不容易！因为当时万科B股的股价比A股还要高 ，”郁亮对证券时报记者感概。

郁亮对资本市场很有感情，“借助资本市场万科才得以腾飞  。也获得了国际投资者的认可 ！”郁亮对证券时报记者表示  ，“没有资本市场当年的包容 。就没有万科的今天；没有资本市场后来的规范与严格要求！也没有万科的今天，”