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过去20年中国最好的投资是什么？，

如果价格标注 ，那就是一二线城市核心地块的住宅。

就如同金价涨，金矿股就会涨  。油价涨油服股就会涨的道理一样！房价涨那么“生产”房子的股票 —— 地产股 ，会不会涨呢？。

2017年内房股的盛世曾记否，

碧桂园一根大阳线不要任何上下影，光头光脚翻4倍

恒大从最低4.6涨到最高30 ，后回落至25附近。翻5~6倍

以及万科A虽然没有港股里面内房“三剑客”（恒大、万科、碧桂园）那么辉煌的表现  ，但从年初的20左右各涨到了30 。涨幅50％

万科一向是内地房企中的领头羊 ，

去年9月份的年会上，万科喊出了“活下去”的口号 。那时的碧桂园在喝鸡血！

一年之后又是“金九”，人们发现“活下去”的万科。活得不错；然而“喝鸡血”的碧桂园 ！鸡血喝完开始“优化”员工 ，

即便如此就在这个“金九”，悄无声息地地产龙头万科的市值被一家做酱油公司超越了。这家公司的名字就是 —— ！

9月2日海天味业盘中股价再创新高达115.3元，当时海天味业以总市值2。938亿元反超房地产龙头万科A（总市值2！911亿元） ，

酱油真的比房地产更值钱吗？也许你们可以见仁见智，但市场已经给出答案了  。

时至今日回味去年此时万科的那句“活下去” ，方才感觉有点不同的味道了 。

中国人终其一生  ，要“打”多少酱油？。

中国人均酱油的消耗量，这个问题估计也不亚于粽子和豆花  。

酱油在我们国家用来调味  ，用法也是各地各异 。有的地方大把大把地往菜里倒！有的地方是倒一点出来 ，蘸蘸剩下的就扔了。不会倒回酱油瓶子 ！

总而言之不一定都进嘴  ，但一定是算消费量的。

并且有没有怕黑的女士多少天不碰一滴酱油呢？但一次红烧肉可能就是你半年的用量，尽管那里面有大量的酱油会跟着垃圾袋变成“湿垃圾”。

所以不妨平均假设一餐饭用2ml酱油，那么一天每个人的用量是5ml。

因此简单算下来中国人平均每年消费的酱油大概有1 ，825ml大概是4斤不到的样子  。

以海天老字号365高鲜头道酱油计价 ，大概20元/斤（500G）；。

假设人均寿命80年，每个人大概花在酱油上的钱是6。400块（7斤*20元*80年=6！400元）

而6400元能买多少房子呢？  ，

在大部分城市估计连1平方米都买不到，所以单纯看消费量  。这差异是惊人的！

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，

反映到公司收入上，两者差距也很大 。

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！

2019年上半年，海天味业的归母净利润27.50亿元。而万科A的归母净利润约118.4亿元 ！万科A的归母净利润是海天的4.3倍，

既然如此为什么万科的市值反而被海天反超了呢？ ，

而为什么资本市场给万科的估值远比海天味业低？，

这大概就是资本市场的魅力所在了 ，

为什么做酱油的公司比盖房子的公司更值钱？ ，

在20年多年前 ，房子靠分配经历房地产改革后  。出现商品房可以自由流通 ！人们都攒着“买房上车梦”，努力工作奔小康。

随着商品房供给日益不平衡，房价节节高涨 。即使多轮政策调控 ！也抑制不住房价上涨的熊熊烈火，

大家依然坚信“房子会永远上涨，投资永不落空”。继而更疯狂的押注房产 ！一线城市房价更是直奔天际，一度出现疯狂囤地、炒房团等社会问题 。

殊不知从前靠经济高速增长、人口红利支撑的投资逻辑已经发生了变化 ，

2016年至今商品房销售面积整体延续下滑，自年初以来中国商品房销售面积连续8个月处于负增长区间 。除销售面积外 ！房地产行业投资增速也在下降 ，

现在的经济、人口又面临什么状况？  ，

过去20年我们依靠廉价的劳动力换来了经济的飞速增长，这个优势逐渐在逐渐丧失。而来自劳动力、环保、土地、资源等成本在上升！现在我们的GDP一直在7％左右徘徊 ，加上前期基数高 。很难再高速增长！

今年4月政治局称“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并指出要启动农村市场扩大消费 。5月政府对房地产的调控进一步加强！

房地产是资金密集型的行业，地产商一开始要花钱买地  。建成房子卖出才能收回资金！房地产商都要加杠杆经营，比如银行贷款、发债、对外借款等等 。房地产政策难言放松、融资条件收紧不利于房地产投资！

3.人口老龄化加速，购房刚需人口减少  。

中国是世界第一的人口大国（近14亿人口），人口老龄化的规模也达到全球最大。2018年我国65岁以上人口达到1.67亿人！占人口比重达11.9％，据预测到2020年我国65岁以上的人口比例将达到14.73％。

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！

虽然二胎政策放开，但社会整体生育意愿不高。总生育率持续下滑 ！

老龄人口抚养比加速上升  ，未来有望超过少年儿童抚养比。养老问题会成为社会的主要问题之一！过去由于中国人口高速增长引发对房子巨大需求的情况已经不存在了 ，

对房地产行业来说，最直接的影响就是购房需求减少  。

一般来说首次置业的年龄大概是25~35岁 ，已经上车的人群之后会有换置和投资需求  。如果按8年一个周期算 ！大概在33~44岁，经济增速放缓 。房价比钱包涨得还快  ！买房难加上人口危机逐渐显现，出生率减少抑制了十年、二十年后的购房需求  。而且从买房频率角度！大概率每个人一辈子只买一次房，

而海天味业所代表的调味品就不同了，

最直观的就是，不管经济打雷还是放晴。无论老人还是儿童！酱油还得天天用  ，

而且今天你用海天牌，用习惯了下次你还认这个牌子 。即使你需要抚养的老年人增多！饭菜要求更低盐，影响了家庭饮食习惯  。即使经济下滑影响了你的钱包 ！但也不会影响酱油支出，这意味着调味品的业绩更具稳健性。

所以每个人一小笔的酱油支出成就了海天上亿的市值 ，卖酱油的市值碾压房地产商是存在合理性的。

2018年大家在为经济下行压力大而哀嚎，那边沪深股市的调味品公司欢呼雀跃。

14家里有 12家收入实现正增长，10家实现净利润正增长 。有的公司业绩还出类拔萃！天味食品收入和净利润分别同比增长32.56％和45.05％；涪陵榨菜净利润6.62亿元，同比增长59.78％  。

龙头海天味业2018年实现收入170.34亿元 ，同比增长16.8％。净利润43.65亿元 ！同比增长23.6％，酱油营收102亿元。成为国内调味界第一个单品酱油年营收超100亿元的品牌！

一个酱油能卖到100亿  ，经济差大家还得喝酱油。这就是所谓的最基本刚性需求！那如果大家日益注重低糖、低盐的健康饮食习惯了 ，未来酱油的消费趋势会不会减少呢？。

以日本为例这片土地说得上是 “无酱油不欢”，那儿有句话叫做“和食始于酱油、终于酱油”。

日料都得蘸酱油  ，做法复杂的传统日料逐渐被西餐替代 。

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！

战后日本和西方国家联系密切  ，饮食习惯渐受影响。变得更加简便 ！海鲜替换火腿、大米换成吐司，

然后传统酱油使用减少就走向没落了？

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，

不它们通过升级变成了更加简便的功能性酱油  ，它形式多样可以是倒进汤里的调味汁。也可以是用来拌食物的酱！

加上当时日本处于消费升级过程中 ，价格高昂的功能性酱油受到社会大众热捧。满足了这个酱油大国对调味品的所有想象！

中国也处在消费升级过程，酱油也在不断开发迭代。更符合饮食习惯的多品类酱油还有较大想象空间！

所以未来房地产有持续降温趋势，而以酱油为代表的基础消费不会变差 。

美股市场具有长期高复合收益率的大多是消费股，没有地产股

在较为成熟的美股市场，“地产股”这个概念  。已经基本上被“消灭”了！美股市场上跟地产沾边的，无一例外都是REITs 。

相反消费股和公共事业股则一直保持硕果长青，从复合收益率看。消费板块更是长线大牛股的聚集地 ！

美国西格尔教授在《投资者的未来》有记载：，

1957年~2003年这46年期间美国标准普尔500指数成份股涨幅，标普500指数原始成份股中表现最佳的20家基业长青公司。都保持了完整的业务结构！未和其他任何公司合并，

1957年~2003年底 ，标普500指数年复合收益率10.85％。20家基业长青公司的股票年复合收益率13.58％~19.75％ ！总收益率387倍到4，625 倍是标普500指数的3倍到37倍。这20家基业长青公司中的11家是具有高知名度品牌的消费行业股！

16年后的今天，当初随着这本书闻名世界的11家消费公司股价走势怎么样了呢？有没有颓掉？。

几乎是清一色的稳步攀升 ，用图说话

两家食品公司：以生产番茄酱闻名的亨氏公司 （已退市）、生产哈根达斯冰淇淋的通用磨坊  ，

两家饮料公司：可口可乐、百事可乐，

两家个人护理用品公司：高露洁、宝洁，

两家烟草公司：菲利普莫里斯公司（2009年至今 ，未找到上市至今股价走势）  。富骏公司（无）！

三家糖果公司 ，世界上最大的糖果圈和棒棒糖供应商宝贝卷糖业（Tootsie Roll Industries）、以生产KISSES巧克力闻名的好时（Hershey's）、生产口香糖的箭牌（2008年被马氏食品收购）。

迈克尔·波特曾在《竞争论》中对中美回报最高的行业进行统计，回报率最高的行业与最低的行业相差将近7倍。

在美股高回报的公司中 ，偏偏不见地产商的影子。

芒格曾说如果选择了好的行业赛道  ，就如同进入了一个上升的电梯 。而如果选择了一个下行的电梯！再怎么努力也很难成为牛股 ，

要在自己的赛道里构筑坚实的护城河，长期要靠内功 。比如核心技术、渠道构成的壁垒！是别人无法超越和复制的优势 ，

股票短期是投票器  ，长期是称重器。从长期来看公司的股价表现一定是和业绩挂钩的！

说白了放到10年之后，酱油也许还在赚钱 。但内地房企这种高负债、高周转的模式也许就不再赚钱了 ！

放到100年之后 ，可能中国已经不再需要房企了。但酱油仍然会需要！

当然还有豆浆还有白酒这些东西都比房地产要古老  ，并且注定会比当下模式的房企的生命周期更持久 。

金发碧眼高挑的俄罗斯女人，年轻的时候拥有征服全世界的外貌。但是他们吃土豆喝伏特加天长日久下来 ！体形终究会垮掉，

而黑发黑眼的东亚女人，特别是中国人。在饮食习惯上远胜俄罗斯！因而最终会胜出  ，到了四五十岁。仍然匀称健美的东亚女性！随处可见

2019年是值得纪念的一年 ，这一年茅台的股价上破1。000同时酱油股海天的市值超越地产龙头万科 ！

这说明在A股一些短期的膨胀逻辑在悄然式微，而一些具有长期价值的逻辑已经开始抬头  。