近年来实体商业的互联网+创新模型江山代有才人出，各领风骚三两年。长租公寓、联合办公、民宿……可谓一代更比一代骚 ！然而很快都纷纷败下阵来，昔日的资本宠儿成为今天的明日黄花。最近读到公众号“陈方勇视点”关于WeWork创始人被董事会罢免出局的评论文章 ！题目一针见血——“你就是个卖空间的，凭什么为企业服务?”。让我说一句话请回归底层逻辑！
WeWork推荐必须看看的情怀卫生间 ，
商业地产的底层逻辑是什么?两个字：“坪效” ，
请原谅我用“地产”这个字眼，似乎提起这个就显得很不专业 。商业跟地产搅到一起就是一个大大的“骗”字！事实上在我看来我们所理解的一切基于实体空间的商业类型 ，说到本质都是地产 。最多是跨界的地产——认识到这一点的时候我才入行没几年！比如超市超市的盈利模式如果是零售，那应当是采购(现金或赊货)赚取买卖过程中商品差价的逻辑。但事实上现代的超市是通过上架费、商品流水扣点等形式 ！变相的收取了房租差价实现盈利的 ，店内的一切促销行为都是为了短期内通过加快商品流通提高单平方面积的租金产出效率。这就是坪效如果这个说的还不清楚 ！那跟大家分享一个事实：品牌超市租用物业持有人的空间，价格往往在几毛钱(现在很多都用营业额的比率来代替。以便与物业持有者共担风险) ！但超市除了内部的贩卖区 ，其外围分割的小铺位价格是这个的几十倍。我们常见的卖小食品的、烟酒的、珠宝首饰、茶叶、保健品等店铺都在此列 ！这些铺子的单平米租金价格甚至高于核心商业区的临街商业，十年前在烟台大润发。超市出入口第一家是个卖鱿鱼丝的小铺面！他们的单平米租金达到了惊人的28元/㎡ ，请注意这是十年前
这种坪效的提升 ，归根结底来自于三个方面：空间用途的改变、空间大小的改变和空间出租时长的改变。以及这些改变的组合！这就是商业的底层逻辑 ，离开了这个逻辑。或者试图用其他手段粉饰、掩盖这个逻辑的！都是耍流氓
体验式商业、新零售是典型的空间用途改变，
两者都不约而同的的结合了互联网思维，不同的是前者把互联网作为引流手段 。以增加客流量或者单位面积的使用频率(在餐饮业就叫做翻台率)！后者则干脆将互联网变成了销售终端，突破了空间的局限创造不单纯依赖于空间的消费需求。直白点说新零售的店面里！商品的销售效率不单纯是店面产生的，还有网络上的订单 。Teambition创始人兼CEO齐俊元曾经举过盒马的例子：盒马一家门店的坪效 ！可能远远不如一家超市，但盒马的消费者可以通过APP由距离消费者最近的门店来提供零售服务 。这样一来其综合坪效就会高于任何传统超市 ！当然这样说其实有些片面 ，严格的说由于新零售模型会增加互联网开发、运营成本等 。只有你的运营成本上升幅度低于综合坪效的上升幅度 ！这个模式才是成功的，
青岛的一家咖啡厅：把体验和零售结合 ，最大程度利用面积提高坪效 。
我的一位朋友跟我分享了一个小案例：他的朋友开了个临街的小超市 ，为了增加营业额。同时还承接了周围一家大企业每天会议室的鲜花配送！店主跟朋友吐槽：每天都要亲自配送鲜花和摆台 ，而这时候店里就要留人。为了这一会儿他雇佣了妹妹看店！可是妹妹经验少动力也不够，平时的时间还是他自己作为主力。每天很累还不赚钱 ！朋友给他梳理了一下：你店面附近每天都有好多送餐的骑手，早上你送花的时候他们都闲的蛋疼 。你跟他们约个固定单！由他们送过去就把自己解放了;店面的对面是烟台房产交易中心，每天早上有很多人等着开门办手续。为了排队他们都不吃早饭！你在店门口上一台保温箱，进货渠道很简单 。去蓝白(烟台当地的快餐连锁！相当于济南金得利民)办张5000元的贵宾卡就可以享受8折优惠，让他们送货放到保温箱原价卖 。20%的利润你几乎什么都不用干;有了早餐的利润 ！每个月挣出一个临时店员的工资是很轻松的，剩下唯一的事情就是调教好你妹妹给她点激励。培养一个好的雇员 ！现在这个店主每天工作很轻松 ，正雄心壮志准备盘一个新店面让妹妹去做店长 。
这个平淡的不能再平淡的故事里，朋友通过增加售卖品种增加坪效。通过联合外部资源、利用互联网产生的共享劳动剩余时间降低运营成本 ！实现最终利润的提升 ，道理连我妈都能看明白：开源节流 。然而总有些互联网企业打着创新的名义无视这一道理！最终的结果肯定是被资本和市场抛弃 ，
至今我依然记得雷军投资U+公寓时那一波网络造势，不管是资本推动还是自然爆红。反正那一阵朋友圈对长租公寓的各种报道、案例分享是一浪高过一浪！2016年我去参观了U+在北京的一个旗舰店 ，利用的是一个大学废弃的宿舍。门外有篮球场 ！进门是包括雷军、罗振宇等资本大佬和网络红人在内的投资人签名墙，还有诸如“***房间每晚7:00教吉他”、“教做饭——**房间”、“周六**房间咖啡沙龙不见不散”之类的小贴士。一楼的房间几乎大部分被共享办公、会客、健身甚至厨房等公共空间占据！的确这对于创业荷尔蒙高涨、社交意愿强烈的90后年轻人是巨大的吸引力，但一个问题始终让我费解：U+的单房间出租价格4500-6000元/间·月。而周边一套三室一厅精装房的出租价格是13000-15000！这里面几乎看不到U+有多少赚钱空间，更不要说U+还要搭进包括公共空间、人工成本、宣传费用等等在内的巨大的运营成本。整租大学宿舍尚且可以理解为整租租金较低 ！那自如之类直接从自然人房东手上租房的长租公寓岂非更令人费解? ，
去年我跟随清华MEM最佳工程实践课程在上海听到平安好房的师姐黄玉玲女士对于长租公寓的演讲，对这个问题得到了解惑。演讲过后我提问：您调研了这么多国内的长租公寓品牌 ！请问哪一家现在是盈利的——我是说排除资本市场估值增长造成的虚拟价值之外?师姐说：这个问题非常好，我调研了所有长租公寓TOP10的数据。没有一家实现盈利！
其实套用我所说的理论，我们可以很清晰的看到长租公寓底层逻辑的悖论：空间用途上 。无论是主打创业、社交还是情怀！空间的用途就是长期居住;空间出租时长方面，不同于酒店和民宿通过短租提升每间夜的价格。长租公寓解决的是在一二线城市中心居住的“*漂”一族的生活性居住 ！所以他们必然要跟普通住宅做价格比较;空间大小方面 ，无非是通过共享的公共空间集约利用。达到缩小出租单元提高租金总额的目的 ！而对于自如这样直接从房东手上租房的“网络包租婆”，恐怕连这一点也很难做到。
情怀和社群是多数长租公寓的主打 ，
那么资本为什么对长租公寓趋之若鹜?一种解释是对未来的预期，似乎这些情怀、创业氛围能够吸引年轻人放弃同区域的住宅型竞品 。甚至U+的讲解说辞里就有罗胖、雷军等人每隔一段时间会来住一晚的说法！如果你信了那只能说图样图森破 ，对资本大佬来说。偶尔在单车后座上带小女朋友逛一逛夜市！那是生活的调剂而不是生活本身 ，另一个解释是扩大规模占领市场。然后掌握定价权 ！甚至有人为此发出了年轻人继“住不起房”之后 ，将要“租不起房”的杞人之忧。但中国城市市场永远不缺少闲置住宅 ！否则就不会有全世界最低的租金售价比 ，关键的关键对这些闲置住宅而言 。租金聊胜于无 ！房东不指望租金赚取回报 ，只是空置期的补贴而已 。更要命的是几乎没有运营成本 ！最后一个解释我认为非常靠谱：2016年以来住宅价格迅速上涨，通常按照业内规律。住宅销售价格上涨之后18个月(大约是根据交房周期来算的?)租金就会随之关联性上涨 ！资本赌的就是这个窗口期的出现，然而大大一句“房住不炒”击碎了资本市场的美梦。所以你看长租公寓变成资本的弃妇就是从这个时期开始出现的！
所以长租公寓想要一统一二线城市租房市场的江湖那是不可能的，要盈利唯一的办法就是用品质提升出租价格。用管理降低相应成本！然后成为租房市场的门派之一 ，
。联合办公向时间和空间要效益的失败尝试 ，
回到本文开头提到的联合办公 ，今天的联合办公以wework和创客空间为代表。普遍的主题词是双创、孵化、一站式创业服务、资本对接……这些标签的背后！盈利逻辑只有一个：把办公空间通过更短的出租时间和更小的出租面积提高坪效 ，这个逻辑的故事应该是这样：创业者们租不起写字楼。但是又需要办公、会客、会议、路演等空间 ！而且希望能够按月(最好按天)付费以减轻房租压力，也便于创业失败灵活退出 。因此WeWork们把一层或者几层(其实最有能力的也就能承担2-3层)的空间整体包装！分割成小空间出租 ，再通过按次使用分时计费的方式给消费者提供公共的会议、路演空间。而会客、咖啡等空间(甚至包括服务)则是免费提供的 ！我们在上海的WeWork旗舰店看到 ，一个离南京路不远的上世纪初的鸦片工厂被改造成联合办公场地。空气中弥漫着咖啡的香气 ！穿梭于公共区的是不同肤色和穿着风格的人 ，从环境到里面的人都充满艺术气息。WeWork把空间的时间价值用到了极致 ！除了预约来看办公室 ，所有进入到办公区(包含公共区域)的人都要扫描二维码分时计费。一小时价格在45元左右 ！
上海WeWork的公共空间是所有联合办公里做得最好的
商业创新，请回归底层逻辑_安徽qs生产许可证
看上去这就是创业者的天堂 ，文青的乐园公共区域每个工位1500元/月。你就可以每天喝着咖啡拥有自己的一张办公桌！但是走进去里面的隔断房间玻璃上贴的公司名多数是旅行社、地接之类传统行业 ，并非想象中有梦想、有情怀、有技术、有创意的四有创业青年 。实际上这也是我们在上海看到的联合办公空间的常态 ！在潘石屹的虹桥SOHO的3Q空间 ，一楼最大最好的位置看上去不下百人集中办公。我到门口一站 ！嚯原来是CALL客团队 ，而其另一个姊妹项目天山3Q 。则被一家公司整租 ！实质上回归了写字楼，
联合办公的账算起来很美 ，以位于虹桥天地的瑞铂·智慧办公为例。其单工位1500元/㎡·月！按照3㎡一个工位计算 ，单方价格高达16.7元/㎡·日。而同楼的写字楼整租价格是6.5元/㎡·日左右！看上去利润极度丰厚 ，别忙写字楼整租是毛坯出租 。而联合办公是带装修的！同时联合办公有通常不低于10-15%的公共空间 ，还有少量收费的公共空间但依赖于使用率 。而该店就我们目测 ！企业入住率不足60%，另外通常还有1-6个月不等的免租期。有经验的朋友已经可以判断这个商业模型的盈利情况了 ！
造成这一结果的原因很简单，联合办公想要分享企业成长红利是完全不可能的。创业型企业或者个人创业者一旦做大了 ！必然不满足这种嘈杂的办公环境，万一做不大——一个死掉的小公司哪还需要办公 。最终为了市场的需要联合办公只能沦为廉价办公租赁！实际上我们在上海看到的一些环境差、公共空间很应付的联合办公反而入住率颇高，除此以外还有一个显而易见的现实是二线城市房租价格偏低。更无法支撑联合办公的运营成本！以我们熟悉的济南为例，创客空间在济南中心区域的价格是1100元/工位·月 。但实际上只需要两个工位的价格就可以租到一套好位置的精装公寓！面积50-60㎡，3-5人的小型工作室办公、会客都够了 。而唐冶创客的价格只有500元/工位·月！这样的价格已经跟同地段写字楼完全没区别，如果没有政府和开发商的补贴 。大约连装修钱都会血本无归 ！
打倒你的对手 ，是那些不懂底层逻辑的外行。
刚才没有讨论民宿，因为其实大同小异。有基本的小学算术基础就差不多可以算出来！这里要分享一个成功的案例 ，用于说明其实对于个人经营者 。有些底层逻辑还是很清晰的！在人称“宇宙中心”的五道口，住宅二房东做青旅和民宿(区别大概可以理解为按床位出租和按房间出租)大行其道 。但同时也不缺乏用于创新的创业者！去年我们一班MEM同学组织了一次聚会 ，所租的轰趴在华清嘉园五道口路口处的一个顶层复式里。聚会结束出于职业敏感我跟经营者问起房租 ！发现这个改造后使用面积为240㎡(实际面积只有180㎡)的房子租金竟然高达80万元/年，我很好奇经营者如何才能挣回这样的成本 。回答让我更为震惊：如果不考虑一次性的投资 ！其实我们运营期每年只需要一个月就能赚回房租成本，其余时间几乎都是净赚(当然他没有计算个人的机会成本)。仔细一聊我觉得很有意思——这个轰趴里有聚餐的长条桌 ！有3个KTV包间，一个台球室一个棋牌室 。两台游戏机就在客厅填填空 ！基本可以满足年轻人聚会的所有需求 ，每场在30人以内租金3400元 。每增加一人还要单独加钱 ！他所说的“赚回房租的一个月” ，就是从万圣节到元旦的这段时间 。这段时间被各大高校环绕的五道口每天下午晚上两场聚会几乎不会有空场！这样算下来40天赚回房租恐怕还有富余——我们没有考虑他在聚会过程中卖酒以及额外的餐饮业务，这个案例的成功要点 。在于在正确的位置选择了正确的空间用途 ！因此尽管经营者没有在面积分割上做文章 ，但却可以通过分时出租来提升坪效。最后轰趴只需要经营者一两个人就能运营！其运营成本被压缩到了极致，
另一个案例是对高大上的共享办公品牌的巨大讽刺——其实 ，自发形成的共享办公早已有之 。那就是建材城的个人装修公司和设计工作室 ！很多年前他们就已经在建材城的地下或者其他租金较低的楼层自发形成了办公集群 ，为什么他们不会出现前文说的公寓竞品矛盾呢?因为这些创业者或者个人工作室首先需要靠近他的上下游产业链。因为不管是客户的来源、客户的需求还是工作室自身业务！都需要这些上下游产业资源;同时 ，这些工作室和创业者往往都是大的装饰公司出身 。只要有钱赚他们大多没有做大的需要！即便有大单也会选择跟大公司合作而不是自己做成大公司(因为那样运营成本上升 ，个人收益反而可能下降)。这个案例给我一个启示：联合办公 ！其实聚焦某个产业、聚焦特殊行业的特殊需求是一个出路，营造上下游产业社区环境比虚幻的情怀更有意义。
所以你看市场才是检验底层逻辑的试金石 ，
作者：陈哲(山东筑建地产顾问股份有限公司董秘/山东筑建房地产研究中心首席顾问)，
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