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备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让 ，该地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源。但所处南岸路周边批发市场、建材城密布！还存在多年债权纠纷，曾经三度易主。

根据公开的招拍挂信息显示  ，该地块总占地面积37653平方米 。计容建面83597平方米！总起拍价30.1亿元，起拍楼面价36060元/平方米 。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让！最高限价为37.6亿元，到达最高限价时。楼面价为45000元/平方米  ！

优点 坐拥一线江景 属于市区稀缺靓地 ，

该地块为临江地块，要求一线限高30米。二线限高100米！此外需配建占地0.2万平方米的文化活动中心、肉菜市场等 ，距地块东北侧3公里的西湾路去年6月曾出让一宗“蚊型”商住地。由珠江实业以底价3.4亿元夺得！楼面价为17532元/平方米，相比起西湾路156号地块。本次挂牌地块面积较大！且具备稀缺江景资源，地块周边配套成熟 。距离地铁5号线中山八站约700米 ！可享受荔湾老城区生活配套 ，

该地块距离优质教育资源西关广雅实验学校100米  ，距离南岸路公交站550米 。该车站拥有10条以上线路 ！公交线网发达；此外，地块距离地铁5号线中山八站700米。可一线直达珠江新城、科韵路等商务区 ！

回顾近三年来，属于市区临江地块的仅4宗  。目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高！可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金，广州中原研究发展部专家认为 。虽然本次拍地中 ！原业主方深圳建工具备成交金额返还优势，但面对优质地块  。亦存在其他房企竞争的可能性！

业内人士指出  ，冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势 。对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力！由于老荔湾一手项目基本枯竭 ，未来地块项目具备一定稀缺性的优势；此外  。随着恩宁路、上下九一带旅游区旧改推进  ！将带动一部分获得拆迁补偿的客户入市，这一部分买家长期生活在老荔湾。对片区认可度较高！购置地块项目的可能性亦较高，

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不足 周边专业市场集中 地块体量较小  ，

中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏也指出  ，该地块存在明显不足：由于周边专业市场集中 。且处于未来小区出入的必经之路！部分对周边环境要求较高的买家或难以接受，对比目前中心区大型旧改。冷冻厂地块体量较小！市场“存在感”“知名度”均较低 ，未能广泛引起高端买家关注；加上南岸路片区亦无整体更新计划。预计老旧环境长期维持现状 ！随着芳村片区、海珠等区域积极推进旧改  ，未来买家或转投这两个区域的大型旧改转化项目 。

从竞争力来看 ，即使该地块以底价出让。未来楼盘销售价格亦可能达到7万元/平方米或以上！而该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东、越秀五羊等望江优质二手项目；此外 ，近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势。加上户型选择多样（大平层、叠拼、联排等新产品）！对高端买家同样具备较强吸引力，对比上述板块  。冷冻厂地块并没有“过硬”的优势！三度易主 冷冻厂地块将再度开拍-食品经营-医疗器械-进出口-许可证办理网，

地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段 ，陈庭宏分析认为 。包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等！目前西关海售价为6.5万元/平方米，珠光御景壹号售价为10万元/平方米。而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内  ！与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售，包括双桥8号、悦江上品等 。售价在4.8万元/平方米 ！相比起大坦沙板块 ，该地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利。但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙 ！

冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地  ，2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿元出让予城启集团  。城启集团出现资金危机  ！于2009年将南岸路23号尚未开发用地（约21万平方米）以21亿元转让予中信地产 ，“接盘”后中信开发了西关海项目。但冷冻厂地块由于债权纠纷 ！工业地转居住地手续问题 ，一直未能开发 。

中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”，新买家深圳建工于2015年11月才正式亮相 。但由于债权纠纷尚未解决  ！冷冻厂地块仍未能开发，

法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决，地块债权问题得到初步解决。2019年7月 ！冷冻厂地块补充方案出炉 ，8月20日正式挂牌出让。将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程  ！

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