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新浪财经讯由中国经营报社主办 ，北京大学国家发展研究院联合主办的2019（第十七届）中国企业竞争力年会于11月5日在北京举行  。著名经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远出席并发表演讲！

马光远表示现在大家对房地产也很悲观  ，不要悲观房地产是中国经济增长的“晴雨表”  。这个地位永远不会改变  ！不要抱有幻想，

“现在有很多人说房地产不死 ，中国经济活不了 。这是胡编乱造 ！你们有多少人，多少行业多少产业靠着房地产 。我在多年前提出股市不是中国经济的“晴雨表”！有人老讲股市是中国经济的“晴雨表”  ，股市自己都不好意思这么认为。”

马光远 著名经济学家、中央电视台财经频道评论员，

马光远：我想复一下盘 ，2019年发生了什么。2020年会怎么样？我讲点自己的理解和看法  ！不一定对2019年大家普遍的反映是很难，但是我认为很正常 。正常在什么地方？就是这一年这么一个情况！我觉得没有任何所超出我们预想的地方，如果说有一个什么东西让我们想象不到。可以叫难但是很多的难大家为什么？如果让我回到大家微观的层面！我觉得过去几年，我们做企业的也好  。还是做研究的也好 ！我们的思维仍然没有转换过来，我们对中国经济的看法。对财富和产业的理解  ！基本是过去的那种思维，所以讲难的时候不知道你那个难是什么意思 。是在撒娇还是真的很难 ！我觉得可能要做一个定义，当然我们讲目前这种大的情况下究竟怎么去看？我做一个切入点。就是房地产当然房地产离不开我们大的宏观经济  ！

我的标题特别正能量，没有什么大不了的  。我们听到很多观点！很吓人2019年有多糟糕，2020年糟糕的没法说  。会不会是这样？我谈几点自己的看法 ！我的第一个观点，就是面对当前这么一个全新的局面。你们应该听谁的？马克思有一句话讲的非常好 ！“在历史的每一个大的转弯处  ，知识分子总是被时代的列车甩出窗外”。这个话什么意思？就是听谁的都可以！不要听专家的，当然听我的可以。

我们过去多年谈中国经济，比如说现在我为什么讲我们复复盘。而不是你要预测什么！或者你要看什么 ，有人讲中国经济很复杂。其实也很简单  ！我们今天遇到的很多困惑、很多困难、很多问题完全是因为我们心存幻想，脚步还停留在过去那个时代 。面对现实不愿意往前走 ！我觉得这是最关键的，

比如说今年说烂了的这么一个字“大变局”，到今天为止有多少企业愿意接受这个事实。有多少企业认真在研究“大变局”三个字 ！有多少行业认真的把自身行业的情况跟这三个字结合起来，没有当然讲“大变局”我们讲了很多年了。但是每一年讲的时候下面并没有反应 ！因为大家觉得过去的日子过的很舒服 ，没什么变化没有感受到变化。到今天变化到来以后 ！所有的人都喊困难 ，我觉得不是困难。我的很多PPT故意拿过去的！比如这张PPT我2014年就开始讲“大变局” ，什么叫“大变局”？就是中国经济发展的一切元素都变了  。所有的这些东西都变了！我过去讲这些变化的时候有多少人感同身受？没有 ，过的很爽有什么“大变局”？我们讲正周期变了  。现在感觉到了吗？全球化周期变了！现在感觉到了吗？但是，当年讲的时候并没有多少人认为你讲的那个对我们有多大的影响。这些东西无处不在！对下一个十年的中国经济来讲影响非常大  ，

我觉得这几年我们最大的问题就是企业家把一切责任都推给政府，觉得我们今天面临的很多困难是政府造成的  。从来缺乏对自身的反思 ！现在讲的这些东西，你们感觉好像是那么一回事。但是过去几年是不是这样？比如说！讲一个周期叫金融新周期，央行提出金融新周期2017年 。我们讲金融周期更早一点 ！金融新周期是什么，意味着什么大家为什么不能理解？就是这个东西在变  。中国的M2在变！M2从过去的高增长 ，两位数的增长到个位数。是2017年！2017年中国的M2回到8.2%，当时金融圈有很多人说。这是特殊情况  ！说中国的M2还会回到两位数的增长，我当时讲我说我可以跟你打赌。中国的M2永远回不到两位数了！为什么？中国经济变了 ，中国经济不需要那么多货币了。人民银行想印货币印不出来了 ！这种变化对中国很多行业的影响是致命的 ，谁还能记住刘鹤讲的这四句话  。这四句话在过去几年的时间里边每个人都在自己身上应验 ！2018年中国有很多企业股权质押爆仓  ，把所有的责任推给政府  。我觉得企业家有点无耻！你自己在那儿胆子大，捅的娄子疯狂的加杠杆 。最终股权爆了 ！说政府干的能不能讲点良心？ ，

我们谈这些大的变化的时候，我们觉得这种变化在过去几年不断的在提醒 。但是我们为什么没有警觉？因为我们有幻想 ！有人说2019年中国经济很困难，我认为正常我们在过去做预测的时候  。这是我去年年底讲的  ！我一个字都没改，我们去年年底展望2019年中国经济的时候 。这是我们的一个预测 ！我认为基本都对了 ，当然我拿出来不是说炫耀我有多牛。我是想告诉大家2019年太正常了  ！没有什么例外的地方  ，

我去年对大家的建议就是活下来  ，你今天能够参加《中国经营报》的会你已经很牛了 。你们还在已经很牛了！去年对经济还做了八个预测，我也觉得基本差不多 。

怎么样看今年的中国经济？我说很正常，比如说6.0%好不好？我觉得现在在市场上讲这个字好的就剩我一个人了 。几乎大家都认为不好！今年前三个季度 ，每个季度数字出来以后几乎我听到的都是创多少年的最低 。我觉得我们现在很多专家的基本尝试 ！经济学的基本尝试都丢在一边了，

比如说二季度6.2% ，有人说这是近30年以来中国最差的季度增长 。我就不明白这两个东西能比吗？30年前的中国经济跟现在能比吗？完全是两个不同的经济体！你怎么能比呀？现在的六点几跟90年代的六点几是一回事吗？六点几真的很好 ，不要把这个数字跟过去比。不可比相当于一个人七八岁的时候每年长几厘米！他爸爸妈妈会非常高兴，如果这个人过了40岁。每年还长几厘米！那会很吓人

我们现在很多人对中国经济的基本看法错的，比如说每年都有人预测中国经济什么时候见底？我就很奇怪。什么叫底？六点几的增长怎么能叫底  ！六点几的增长特别高 ，中国经济现在规模十万亿美元以上。在全球我们可以把历史长度拉的最长！人类有史以来经济规模超过10万亿美元  ，经济增长还能达到6%的只有中国  。没有发现第二个国家！6%特别不容易，特别在今年这种情况下 。三季度的经济增长能够达到6%那是需要勇气的  ！是我们各方面大家都努力的结果  ，不容易能拿出这个数字不容易  。

我跟企业家讲，我说中国不会见底。不会反弹我的意思不是说我看空中国经济！而是我认为这个数字长期的趋势一直往下  ，现在的6%很好。有企业家跟我说！我们也觉得这个数字可能不错，如果是真的不错但是我们担心这个数字是假的  。如果是假的真的肯定特别糟糕 ！每一次听到这种担心，我总是毫不客气的告诉他们 。这种担心没有任何必要！为什么？我研究中国经济这么多年，说老实话我很少见到哪个数字是真的  。有什么担心的？过去的两位数就是真的吗？也有假的 ！我就问他们我说你们为什么以前不担心  ，现在担心呢？都是统计局的数据  。统计局的局长变了！但是那帮人没变，你担心什么？ 。

但我也告诉大家  ，数字造假不容易。不要以为数字造假很容易 ！数字造假是你们眼中那个真正的高科技，你们今天讲这个高科技  。那个高科技数字造假是真的高科技！非常不容易中国经济能有今天难道是数字造假造出来的吗？不很荒唐吗？我从来不质疑中国的数字  ，因为我觉得长期来看中国的数字就是真的  。

有人说中国经济现在是负增长，你拿出证据不要喷拿出证据很重要。我为什么讲今年这个数字不错！放到全球全球经济今年很糟糕 ，大家看到的都是这样的  。没人看好上半年的经济增长  ！我们可以把中国的经济增长放到主要经济体里面来看，大家看一下超过中国的都是哪些国家？蒙古。蒙古现在是全球经济增长最高的国家  ！我真的没好好研究，不知道为什么  。8%全球一季度唯一的8%！蒙古第二名是亚美尼亚，我没列进去第三个是越南。前三个季度经济增速差不多要到了7%！这是越南这么多年以来最好的增长 ，剩下的是谁？就是中国。大家看一下印度  ！印度在去年比中国经济增长好 ，今年到了什么情况？一季度5.8% 。二季度5%三季度4.8% ！比中国差的很远，

我们如果有参照对象 ，那就是印度印度去年七点几。今年三季度掉到4.8%了 ！在这么一种情况下，我们还说中国经济差 。你真的是基本常识都违背了 ！大家可以看看今年拉动中国经济增长的几乎所有的领域下滑的非常厉害 ，中国经济还能维持6% 。你还要怎么样！投资掉成什么样了，房地产还好剩下都不怎么样。但是今年中国经济有问题！最大的问题是什么？大家可以看出，今年中国经济最大的问题。波动特别大每一个指标波动特别大 ！工业增加值、消费、汽车销售、进出口、房地产6月份开始往下掉，还有制造业还有民间投资 。波动说明什么？说明没信心 ！这个月增速达到八点几  ，下个月掉到四点几。这是不正常的  ！没信心的原因是什么？就是我们对今年整体还是抱有幻想，

马光远:房地产是中国经济增长“晴雨表”永远不会变_黑龙江申办食品流通许可证

去年我们认为今年很糟糕，所以我们认为没有一切风险比增长的风险更大。我们认为稳增长是头等大事 ！为了稳增长我们可以做很多事 ，所以我们在去年提出的稳增长的五个建议叫金木水火土。就是要把五件事做好 ！

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“木”就是要好好搞基建，中国现在很多专家一听政府搞基建都反对  。我不知道专家为什么要反对！搞基建有什么不好？中国很多地区基建不行，路不行硬件不行城市不行为什么反对搞基建？我记得十年前中国要上高铁  。中国有很多专家反应  ！说高铁有多糟糕，高铁会引发多大的债务。高铁不赚钱现在这些反对建高铁的人出行第一选择就是高铁 ！凡是在中国我认为专家反对的政府去干基本都是对的，今年不搞基建还能搞什么？基建掉下来以后 。我们发现我们什么都没有！

“水”是什么？我认为今年可以放水，今年的货币政策应该宽松。但是有很多人担心货币一旦宽松 ！钱会进房地产 ，我说你不用但。这种担心没意义！为什么？钱肯定进房地产  ，不进房地产还能进哪里？我们现在有多少行业、多少产业是因为房地产在拉着。不是别的不进房地产难道进P2P？难道进其他的？区块链！开个玩笑

“土”是什么？稳定房地产市场，房地产特别重要。我们到今天为止在宏观政策层面连房地产有多重要搞不清楚！老百姓一下咋呼，政策随便变缺乏理性但是我们看好中国。我们觉得只要政策对  ！中国经济没问题，不要担心中国经济  。中国其实有很多可以做的！2019年的中国经济很正常，你们不要老讲困难 。太正常了如果真有困难！就是你们自己不争气，不要把责任推给政府。你们要是搞的好 ！政府有这么焦虑吗？不会的，

2020年中国经济会怎么样？有人说进入“5”时代，不能进入“5”时代 。2020年仍然要把稳增长放在重要的位置！如果明年中国的经济的增长进入“5”时代，意味着我们翻番的目标将落空。谁来承担这个历史责任？2020年我们全面进入小康社会的目标就完不成了  ！说明年必须保6%  ，我相信肯定能保住  。第一党中央的英明决策  ！第二我们还有统计局，不要害怕肯定能完成

但是说实话我们一定要保6%，千万不要听一些专家的说。进入“5”时代 ！“5”真的低了  ，因为现在从中国经济各个方面来讲 。我们还能往前跑一跑 ！不是真的跑不动了 ，就进入我认为我们2019年是犯了一些错误 。对稳增长的重视程度不够 ！还到处打压房地产 ，打压房地产的结果就是数字不好看 。大家担心

我再讲几分钟房地产 ，现在对房地产也很悲观 。不要悲观房地产是中国经济增长的“晴雨表”！这个地位永远不会改变 ，你们不要抱有幻想。现在有很多人说房地产不死 ！中国经济活不了，这是胡编乱造。你们有多少人！多少行业多少产业靠着房地产，房地产在中国经济中的支柱地位。“晴雨表”的作用永远不会改变！我在多年前提出股市不是中国经济的“晴雨表”，有人老讲股市是中国经济的“晴雨表”  。股市自己都不好意思这么认为 ！它什么时候当过“晴雨表”？房地产才是 ，中国的股市什么都不是。房地产才是真正的“晴雨表”！有人问我股市问题  ，其实前几年我都回答完了。我不懂股市股市在我的眼中既不属于经济学的范畴 ！也不属于投资学的范畴 ，而属于文学和艺术的范畴。从来都不是但是房地产是“晴雨表”  ！房地产的支柱地位永远不会改变，在我们活着的时候不会改变。我死了以后也不会改变  ！为什么？它太重要了，大家可以看一下美国。美国搞经济搞到今天！美国1913年城市的人口就超过了50% ，我想告诉大家  。现在在美国所有产业里边最大的产业是谁？房地产  ！

上午我看他们的圆桌论坛  ，稍微听了几句。我就发现错误百出 ！有一个人说美国不搞制造业了，胡说现在全球第一制造业大国是谁？中国。第二制造业大国是谁？美国 ！但是在美国房地产是第一，制造业是第二 。我指的是细的行业！你怎么能说美国不搞制造业了  ，全球第二制造业大国。制造业三大强国 ！美国人家一直在搞制造业，没有丢丢的是人家不愿意干的  。房地产在美国一直很重要  ！一直是第一产业，人家从来没给它赋予什么道德方面的评价  。所以我觉得第一个大家认清楚  ！

我们看一下2019年以来中国的房地产政策发生了什么？2019年在中国经济、全球经济这么不确定的情况下 ，我们坚持打房地产 。我不知道为什么？看看今年的房地产政策！我的助理给我统计了一下，1-9月份房地产调控415次。已经接近2018年全年的450次！这要是一个人这么吃药，早都挂了对吗？目的是干什么？不给房地产融资？他得活着 。你不想弄了把它关了政府给全国人民盖房子也可以！不给一个行业的企业融资  ，我不知道是什么思维。

当然房地产行业自身也要反思，这几年太嚣张了。房地产遭人恨是应该的！我们讲房地产变了，这几年老讲房地产变天。没有房地产企业听进去！今年有很多企业破产，我看了一下统计 。现在有400多家房地产企业破产了！我说破产还不够 ，全国十多万家房地产企业。破产400多家已经很好了  ！以后能留下20%的就不错了 ，

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。

所以这个变化在哪里？这种逻辑的转变大家一定要关注  ，为什么中国房地产变了？有六个思维：。

第一经济高增长肯定结束了，房地产的高投资增速肯定结束了 。

第二人民币单边升值肯定结束了，中国资产的价格不是那么一直往上涨。

第三M2的高速增长肯定结束了，

第四“婴儿潮”肯定结束了，“光棍潮”来了。

第五国际资本对中国资产已经不是像过去那么看好，

第六居民储蓄过去是高储蓄 ，现在是高负债。这六个角度对下一波中国房地产的影响非常大 ！这是我过去的一些预测，我讲的都是我们过去的预测。

马光远:房地产是中国经济增长“晴雨表”永远不会变_黑龙江申办食品流通许可证

比如2018年还有很多专家忽悠大家买房子 ，我就觉得你好好研究再说。有人说一个钱包不够！用六个钱包有人说你不够买一套，就借钱买两套。2018年都涨到那个份儿上了 ！剩下没涨的不多了 ，投资房地产最好的时代肯定结束了 。不能忽悠老百姓高位接盘  ！

第一我认为一线城市和热点城市会调整，现在就在调整。有人说近乎永远涨！哪个世界从来不存在永远涨的价格，北京现在在调整。上海在调整现在四个一线城市里边！深圳调整的比较慢，为什么慢？因为给了一个称号“社会主义先行示范区”  。又能涨一阵子！剩下的都在自然的调整，

第二贸易摩擦对中国房价有影响，对中国房价的估值有影响。对中国经济的估值有影响 ！如果把中国城市看成股票 ，可以有三种股票：1．绩优股 。好城市2．潜力股没涨起来的3．垃圾股五四六线城市！对这些城市都会有影响，现在没涨的城市没几个了  。后面的这些我认为就是我讲的“价值洼地”！当然现在也在涨 ，大家可以去看一个指标 。凡是住建委重点约谈的城市都是可以投资的  ！涨的不错你们去看一下，我去年讲一线不可能涨了。为什么？常识 ！回到常识一线太高了去年一线市场土地流拍特别严重，为什么？一线不涨了。房价太高了各个指标去看！太高了这是常识所以中国人看经济、看产业要回归常识，过去很多东西不正常  。过去赚钱太多不是正常  ！老把正常看成不正常，把不正常又看成正常。

我前一段时间讲过一句话 ，过去20年我们干事情宁可错。不要错过以后干事宁可错过不要错差一个字内涵变化很大  ！这是常识

还有人口人其实没了过去每一波房价上涨都有一波“婴儿潮” ，现在没有“婴儿潮”了  。中国的人口负增长正在到来！从人口的角度来讲  ，房地产也变了。短期一定处在高位 ！很多理由经不起推敲 ，

所以我们今年看2019年的房地产，当然我一直讲政策不对。但是政策不要打2019年也是调整 ！还有20年的大周期 ，我研究房地产这么多年。我没有见过哪个国家的房地产能逃过20年的周期！20年肯定有调整，1998年到现在为止20年。还有老百姓的钱花光了！老百姓的存款在过去三年的时间，2016-2018年的时间都是负的。净储蓄是负的 ！花出去的多存进去的少没钱了怎么买？有人说  ，北京房价长期看好。因为有那么多人需求！我知道大家可以看中国居民的杠杆率涨的很快  ，快赶上美国了。过去几年三大杠杆里边涨的最快的居民杠杆！我们现在是所有新兴市场里边居民杠杆最高的 ，当然我们的企业杠杆率全球一直第一 。但是我觉得最担心的还是居民杠杆！居民杠杆到这个程度真的很危险的，

所以我讲房地产大变局，但是房产税我不担心  。我觉得出不来！我今天继续给大家讲出不来 ，有人现在担心说房产税对中国房地产有影响。没有影响房产税最好的时机错过了！现在出来没人交房产税，那有钱交这就是基本常识  。北京一千万的房子 ！1%的房产税十万，哪有那么多钱？。

所以这样的政策我们回顾一下，是不对的这样的政策导致的结果是今年投资下滑。贷款很难买地很少房价下滑负债率上升而且是各种各样的融资成本是上升！这个对地产明年的影响非常大 ，明年地产如果还是这么一个环境。地产的增速可能又会回到负数！我们现在还有10%的增长，已经远远超过我的预期了。所以我说它本身已经是冬天了  ！在冬天不要给它再吹冷空气了  ，不要在冷水里边再加冰了。现在流行的就是冷水里边加冰喝！不能这样房地产变了房地产再也不可能往上讲了，我讲一个转折点的城市杭州 。上一波房价的转折点2014年 ！2014年杭州房价下降  ，转折点全国房价调整。到最后全国政策调整  ！到年底政府救市，引发了一波波澜壮阔的大涨 。这次杭州房价又开始下降了！统计局统计的是已经连续三个月，我看到的是已经连续大半年了  。这说明什么？2019年房地产的温度是正常的！但是在正常的情况下，政策是不正常的 。正常过于严厉  ！因为政策现在不调控，房地产也是这样。不能再打房地产！

1．重回三个20%，现在有人说过了黄金时代  。还有白银时代 ！没有什么白银时代了 ，白银时代是完全过去错误的那种理解 。有些就是好看！有些就是难看，我认为未来的市场只有20%的开发商能活下来。80%会死掉！中国的开发商太多了  ，死掉80%不缺房子

三个20%就是下一个周期房地产的主旋律 ，没有白银时代。明年会怎么样？明年还是整体降温！第二调控会放松明年再继续这种调控 ，房地产要出大事。房地产如果这个时候出大事！我们等于自毁长城，会引发一系列完全难以预测的风险。一线和热点城市的调整会到明年的上半年 ！我认为现在安全的就是二线城市，当然也会分化。最危险的就是五六线！五六线过去两年房价的暴涨是一场灾难，这些地方从来不缺房子 。价格也很合理！翻了一倍很吓人翻的时候大家都很高兴 ，但是往下掉的时候没一个人接盘。房子没人要会变成名副其实的不动产！很吓人

我觉得以国家中心城市为主的大城市未来发展空间仍然很大，但是短周期来讲明年还是调整的格局。明年整个调整应该在上半年 ！下半年如果政策松动  ，有望访谈

所以我讲这么多其实就是两句话：第一，你们也有错所有的错不是政府的 。第二不要有幻想中国经济变了！中国所有的行业都变了，玩法变了游戏规则变了。所有的东西都跟过去不一样了！不要拿过去的标准、思维、路径依赖来看待当前的中国经济，2019年还不错。2020年也糟糕不到什么程度 ！这样的状态我们要习惯 ，不要再抱怨了 。不要梦想回到以前 ！不可能了这就是我们现在讲的所有的“大变局”对我们每个人的影响  ，

我相信大家的体会会越来越深刻  ，当然我们必须强调我们对中国经济看好。中国只要不犯致命的错误！中国只要坚持改革开放，我认为下一个周期全球最赚钱、全球最有想象力 。全球最有潜力的地方仍然是中国  ！我不认为有些专家经常吹捧的那个印度会超过中国，我觉得很荒唐 。不知道在座的各位有多少人去过印度 ！那么一个糟糕的国家  ，居然说会超过中国。

我以前没有去过印度  ，后来去过几次以后我才知道这有多荒唐。我们在北京老讲堵车！但是我去过几次印度以后，我知道什么叫真正的堵车。早上九点开会  ！告诉我们会堵车，早点出发七点从酒店出发 。十二点准时到达！经常一些城市里面车、牛、羊、马、猪一块走，那么一个国家说会超过中国。中国人太不自信了 ！我认为中国经济走到今天为止，大势非常好改变中国经济大势的只有中国自己 。没有别人产业基础很好  ！各方面都很好 ，只要我们沿着过去正确的道路走下去。中国经济没问题！在座各位责无旁贷 ，我看好你们谢谢