房价会降吗?随着楼市的低迷，市场上出现了各种声音。有人说房价会持续下跌 ！也有人说微跌是大涨的前奏 ，面对纷繁复杂的声音。投资者该如何把握房价变化的趋势?！
东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生，在第十二届中国金融理财师年会上发表了精彩演讲 。通过剖析中、美、日三个国家的房地产市场的历史变化 ！为大家解读国内房地产的焦点问题——中国的房地产市场还行不行?未来该如何投资等等，
我国的房地产市场处于哪个阶段?，
竺劲表示从1900年以来 ，全球的主要重点城市没有出现过人口下降的情况 。除了战乱1945年东京大轰炸东京人口出现过下降 ！之后从来都没有，中国有过上山下乡。出现过城市人口的下降！
从1900年以来，全球所有的大城市。包括伦敦、纽约、巴黎、法兰克福等城市都没有出现过下降！所以人口向大城市积聚 ，它是一种人类现象。不是中国的现象！大家一定要注意 ，今天中国人口还在向大城市积聚 。
日本人很焦虑 ，他们说怎么都来东京 。东京人越来越多 ！学校都在东京，我不来东京去哪里 。就业都在东京！不去东京去哪里，
我们看到城市的大型化是城镇化的第一个阶段，相对是比较明显的现象 。城市化的第一阶段！一般在30%-50% ，就是城市化率。如果大家关心城市化就会知道！2018年中国的城市化大概是60%左右的水平 ，
第二个阶段叫都市圈化，表现为城市越来越大 。大城市会出现一定程度的逆城市化！带来周围卫星城的发展 ，都市圈在我们国家很多城市已经出现。清华大学研究院也出过文章！中国有34个都市圈 ，华夏幸福产业研究院也提出有31个都市圈。总体而言中国的都市圈主要围绕着省会城市发生 ！他的都市圈比全球其他国家更明显 ，
在城市化率达70%以上，一般叫城市化的3.0 。或者叫第三阶段 ！他表现为都市连绵区 ，一般是两个或者三个。比如国内常常提到的长三角、珠三角！有时候会把京津冀加上 ，实际上京津冀还是都市圈 。
美国目前有很多大城市出现了明显的衰落，比如说美国芝加哥 。在美国的中北部地区已经出现人口下降！因为人口很多 ，出现了比较严重的问题 。但是美国在东北地区！以纽约为代表，依然呈现为连绵带。从美国纽约到费城！一路上都是城市 ，包括美国旧金山、洛杉矶和圣地亚哥。在加州也形成了城市连绵带！
中国长三角的连绵带更明显，以苏州、上海、杭州为代表。他们都连成了一线 ！在城市化率比较高的区域 ，依然表现为城市之间人口腾挪的现象。从而重新决定当地房地产的价格！
从城镇化的演进态势来看 ，中国目前主要在第二个阶段 。也就是都市圈化的阶段！
未来在哪里投资房产获得的收益更高? ，
竺劲认为从未来来讲房地产的主要投资区域，应该是经济比较强劲的二线城市和部分强三线城市 。
核心都市圈北、上、广、深跟周边房价的关系已经很明显，以北京为例其周围大厂的房价已经超过了西安。未来都市圈继续大量引进交通基础设施、轨道交通！这将很大程度上影响周边资产的价格 ，从未来来看房屋价格的同化仍然是一种趋势。价格溢出是比较明显的 ！比如不少人在中心城市找工作 ，即便没有钱他们也会考虑在中心城市周边买房子。继续在这个中心城市打工 ！
年龄大一点的人应该看过《东京爱情故事》，讲的是日本人在90年到95年的阶段 。房地产泡沫已经破灭 ！但是来东京打工的年青人依然没有办法买得起东京的房子 ，年轻人依然打算把青春挥洒在东京 。最终男一号、男二号都回家了！他们青春都在那里 ，租金都交给了业主 。说明一线城市的吸附力远远超出大家的想象！即使我们从行政的角度还在进一步疏散人口，实际上这些城市的流动人口规模远远高于大家的想象 。这意味着一线城市已经成为中国人民心中的图腾 ！必须把自己的青春和事业放在一线城市，因为它是一个最终的居住地。
从未来来讲围绕着一线城市，它的资产价格会非常高。有一些区域的二线城市！一方面有本身的人口红利，因为二线城市往往是这个地方的区域中心城市。它能够大量的吸附人口 ！另一方面重点发展二线城市是目前中国的国策，都市圈也不是只有一线城市 。大家一定要关心中心城市的发展！
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中国都市圈未来核心二线城市和远郊不错，核心二线城市的卫星城能涨 。大家作为投资者去买 ！以后不一定卖得掉，要看看这个地方能不能变成城市 。
！集中化、规模化仍是中国城市发展的趋势吗?，
竺劲将中、美两国进行对比，讲述了城市发展变化对房地产市场的影响。美国城市化的第一个阶段 ！叫单核大城市，往往是以一个园区域发展的。后来变成区域城镇体系！有点像都市圈 ，但又不一样而区域城镇体系。有点像广州和深圳之间的关系 ！大都市区化的城镇结构体系，这就相当于广州跟清远或者番禺的关系;又好比深圳跟周边惠阳的关系 。与大鹏新区新区、龙华新区的关系 ！叫大都市渠化的城镇结构体系 ，
竺劲指出大家要重视目前城市内部的区域规划，以前投资房地产是全国投资。只要买了随便一个房都可以 ！以后要考虑在一个城市或者区域 ，哪个地方是洼地以后可能会有利好。比如说规划、产业落地、基础设施、轨道交通的建设、教育的落地 ！这些是未来要去思考的，
2000年以后，美国形成了很明显的都市连绵区。70%以上的人口的经济增长都集中在这10个都市连绵区 ！很明显整体的城市化率达到90%，百万人口以上的有39个。人口占比占到全国的70%！也就是说只要管好这10个连绵区，美国的房地产。美国的经济可能就没有问题！中国以后也是一样的 ，把31个都市圈管好了 。中国经济房地产都没有任何问题！
这意味着什么?以后区域会越来越大，现在很多城市、地级市都在并区 。以后这个趋势会越来越明显 ！我们在各行各业都能看到 ，这种集中度的提升 。既是分工的需要 ！也是管理的需要 ，也是经济发展阶段的需要 。所以未来城市的规模只会越来越大！
未来大家一定要关注两个方面，区域中心越来越强化。同时向周围蔓延 ！第二有很多新兴的区域也许有机会 ，大家不要太担心中国房地产不好了 。不好的地方是他的区域经济出现问题了 ！负债过度没有产业，产业空心化人口流出。不是中国整体房地产都不行了 ！中国房地产问题是结构问题 ，总量问题目前来看不应该是认为有问题的。
不少人很直观的感受就是：最近几年房子“卖不动”了 ，这是不是意味着中国房地产市场的规模在缩减?。
竺劲阐述了自己的观点，他认为从总量的角度来看 。中国房地产市场维持在15万亿以上的规模！例如去年的规模是17亿平米，15万亿的规模可能维持五年、十年。因为结构发生变化！很多四线城市不开发都不行了，很多四线城市县城 。未来的县城很有可能是现在的农村 ！大家去农村可以看到 ，很多自然村都没有了。学校也关了不是我们把它关了！人走光了以后县城人也会走光了 ，
。如果区域合并了，大家不去地级市工作生活吗?去那儿工作生活。还把房子留在老家吗?中国总量的房地产市场可能会维持15万亿的规模 ！但是面积会有所下降 ，因为单价变高了。更多的人到了更好的城市生活 ！他可能把原来的房子卖了 ，或者自己又赚了钱。在好的城市生活！中国房地产金额不会有太大的变化，但是单价会提高 。面积会有所下滑 ！具体要看政策 ，政府对政策的管控能力 。对地产市场的管控能力 ！
中国房地产市场的问题和增长点在哪里? ，
竺劲表示目前房地产市场客观现实是杠杆率下降，投资收益没有原来那么高。在“房住不炒”的政策落实下去之后！房价涨幅仅仅体现于部分区域，比如说摇号买不到房子新房价开的相对低 。但是新房价格开得低！对二手房有一定的引导作用，二手房有一个很关键的是土地价格。土地价格太高了 ！大家觉得这个地方二手房很有可能要涨 ，现在一方面控低价;另一方面控新房销售价格 。通过这两个价格的下行带来房地产市场的价格比较稳定 ！
南京六合区出政策，限购减弱实际上说明什么?从政府的角度 。他希望房地产价格稳定！甚至上涨地方政府跟中央政府的冲突是存在的，在这样的情况下怎么做最好?既能满足地方的需求。因为地方要发展 ！又能解决掉房价的目标，又能让开发商进来开发。只有一个办法——搞新区 ！比如国家级新区 ，它的价格还不错。加上这个地方的房地产可能受到了调控！这些区域可以进行关注，
核心问题是什么?在货币政策没有明显的宽松，未来很难做宽松 。加上对房地产市场也是调控为主！我们看到商品房销售面积的弹性已经没有了 ，到了2017年。调控下来以后！如果大家算一算单月增速，就会发现在-10和10之间波动 。销售之间不存在大起大落！每个月都差不多 ，今年跟去年的房地产销售面积基本持平。前几天统计局刚出的数据！中国房地产销售面积增长-0.1%，大家感觉今年没去年市场好。但还是卖了这么多！
中国房地产市场的情况是 ，现在60%的城市化率 。成熟的城镇化率是70%！每年城市化率增加的是0.8% ，12年才能完成60%-70%。都市圈化的阶段能持续十年！东边不亮西边亮 ，大家不要怀疑房价是不是出现暴涨暴跌。它不会出现是平稳的平稳给大家一个机会！哪里买的人多 ，哪里经济增长好。它就能起来
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楼市结构分化比较明显 ，这个分化跟我刚才讲的同化没有矛盾 。我说的分化是不同能级之间出现了明显的轮动 ！说明我们总量上不去了，只能在不同城市之间抢人。
一线行政调控更严重，大家买房比例很高。户籍准入和限购都比较严格 ！二线城市相对松一些，未来重点在二线城市。很多三四线城市也面临下滑的趋势 ！2020年三四线城市的压力会进一步增大，中央大范围的放松政策还看不到。很有可能明年两会会有一些变化！
，中国房地产市场在总量上不会太大波动，政策上也不希望有大的波动。所以现在还在调控！中国五大城市群占到中国人口的40% ，这还没有把关中城市圈。像西宁、兰州、西安这些加进去！新房销售占58% ，机会都在五大城市群。
31个都市圈占有3.9%的国土面积承载30%的人口规模，都市圈的划分主要以省会城市为主 。都市圈的GDP占到了50%！
如何辨别一个“都市圈”或城市的房地产市场是否有潜力?，
竺劲表示未来房地产的发展将围绕着城市群和都市圈，尤其是都市圈做文章 。为什么这么说呢?大城市人口2000万以上就有需求！周围才会发展起来，去年很多城市刚超过1000万 。比如杭州刚超过1000万！这些城市每年的人口流入大约是50万，这些城市的人口未来达到2000万问题不大 。按1000万来算！每年50万的净流入 ，需要20年时间。所以都市圈化的发展是持续的 ！
大家买房子做投资 ，一定要买在都市圈的核心区域的旁边。中心城市的远郊 ！或者在都市体系当中距离中心城市比较近，或者经济实力比较强 。开始就跟大家讲了是什么决定了价格 ！除了北京和上海 ，未来经济比较好的二线城市。像南京、杭州等房地产前景都会不错 ！
都市圈的发展跟产业相关，比如上海浦东的房价高于浦西。浦东有两个引擎！一个叫陆家嘴，一个叫张江高科园 。是这两个地方工作的人把房价搞起来的！网上微信公众号写北京的“海淀牛娃” ，主要都是上地来的。是一个道理人在哪里收入高的人在哪里 ！哪里的价格就能起的来，当然要有规划投入 。
大家要考虑产业的互动，产业的互动才能带来定居。否则产业不稳定！大家不可能考虑定居，因为收入不高。
有很多人说杭州不行了，他们认为杭州主要靠阿里马云搞起来的 。但竺劲却持有不同观点！他认为杭州后续的发展主要来自于金融投资和生物医疗，杭州的生物医疗、养老、医疗器械在全国排名非常靠前 。现在互联网红利还没结束 ！杭州在互联网发展之后的新的红利，现在杭州的房价是不高的 。
为什么这么讲呢 ，这跟东京的逻辑是一样的。石化工业转化成电子和汽车！再转型成金融 ，只要下面有一个街区的产业 。这个城市的发展就会比较大 ！他的资产价格就能上来，有几个方面：一、收入;二、现在大家都搞科创板、股市融资 。很多人通过创业的形式获取很多的财富！就能把房价搞起来，
之前深圳南山的房价低于福田 ，现在比福田要高。为什么?大量企业上市带来的影响 ！杭州是所有城市当中，新增上市公司近两年最多的。未来也会很多 ！所以产业很重要 ，大家判定一个城市有没有前途 。有没有希望要看这个城市的产业未来能不能做起来！
从数据上看一下未来房地产市场，中国未来的都市圈房地产市场有多大 。从全国住宅市场规模来看 ！2008年到2018年这十年间上涨了6倍 ，把核心城市的加上周围的。从0.8万亿涨到6万亿 ！
整个都市圈的房地产市场规模，核心区域的市场大概占到4万亿。外溢市场2万亿！大概是6万亿 ，大概占到全国的一半儿。
都市圈的发展会非常明显，在经济发展不好的情况下。中心城市的远郊 ！离核心区比较近的城区 ，上涨的相对快一些。保存的程度高一些 ！如果经济好一点，或者货币放的多一点。外溢区卫星城的发展会比较明显 ！
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